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Coronavirus-Krise: Wann findet die Eigentümerversammlung meiner WEG statt?

Stand: 13.05.2020

 

Seit dem 17.03.2020 ist es in Bayern infolge der Coronavirus-Krise gesetzlich verboten Eigentümerversammlungen durchzuführen. Die Bayerische Staatsregierung erlässt dazu regelmäßig befristete Infektionsschutzmaßnahmenverordnungen, deren Geltung zeitlich aneinander anschließt. Am 12.05.2020 hat die Bayerische Staatsregierung mit Pressemitteilung Nr. 97 bekannt gegeben, dass die 4. Infektionsschutzmaßnahmenverordnung – und damit das WEG-Versammlungsverbot – bis zum 29.05.2020 verlängert wird. Die gesetzliche Regelung dazu ist veranlasst, aber aufgrund der Kurzfristigkeit noch nicht veröffentlicht. Nach der Pressemitteilung erarbeitet das Innenministerium ein Konzept, das die infektionsschutzkonforme Durchführung von Versammlungen in Zeiten der Corona-Pandemie bestmöglich gewährleistet. Eine Termin zur Vorlage des Konzeptes wird nicht genannt. Vermutlich ist eine Vorlage des Konzeptes rechtzeitig vor dem 29.05.2020 angestrebt, um dieses bei einer zukünftigen Verlängerung oder einer 5. Infektionsschutzmaßnahmenverordnung gesetzlich berücksichtigen zu können.

 

Rechtliche Auswirkungen:

Ohne eine Präsenzversammlung ist die Herbeiführung von Eigentümerbeschlüssen derzeit grundsätzlich nicht möglich. Nach derzeitiger Rechtslage könnte eine Präsenzveranstaltung lediglich durch ein schriftliches Umlaufbeschluss-Verfahren ersetzt werden, welches jedoch für mittlere und größere Eigentümergemeinschaften praktisch kaum Aussichten auf Erfolg bietet, weil ein Umlaufbeschluss-Verfahren 100% Rückmeldungen aller Miteigentümer und 100% Zustimmung erfordert, und schon an einer einzigen fehlenden Rückmeldung bzw. Enthaltung scheitert. Sogenannte Ein-Mann-Versammlungen, bei denen keine Möglichkeit zur Präsenzteilnahme besteht, und bei denen die Miteigentümer eines beschlussfähigen Anteils der Gesamtgemeinschaft ihre Vollmachten an den Verwalter geben, sind wegen nachträglicher Angreifbarkeit und möglicherweise bestehender Nichtigkeitsfolge nicht rechtssicher und daher nicht statthaft.

 

Räumliche Auswirkungen:

Infolge der Coronavirus-Krise und dem damit einhergehenden Sicherheitsabstand von 1,5 m zwischen zwei Personen, sind die Anforderungen an Versammlungssäle stark gestiegen: Ein großer Versammlungssaal ist zum Beispiel der Tagungsraum, in welchem jährlich der von der AWV ausgerichtete Münchner Beiratstag stattfindet. Der Saal ist ca. 26 m lang und ca. 20 m breit und bietet so auf einer Fläche von ca. 520 qm außerhalb der Coronavirus-Krise Platz für über 300 Personen. Der durch die Coronavirus-Krise geforderte Mindestabstand zwischen zwei Personen von 1,5 m bedeutet für eine Person einen Platzbedarf in Form eines Kreises mit einem Durchmesser von 3 m. Im Hinblick auf erforderliche Zuwegungen, Durchgänge und Sperrflächen wird vernachlässigt, dass sich die Kreise zweier Personen teilweise überschneiden dürfen. Nimmt man also unter zusätzlicher Berücksichtigung der Körperabmessungen einer Person ca. 10 qm Grundfläche als gemittelten Flächenbedarf pro Person an, so ergibt sich, dass der Raum mit einer Gesamtfläche von ca. 520 qm in Zeiten der Coronavirus-Krise maximal nur mit 52 Personen (inklusive Versammlungsleiter und Fachberater) benutzt werden darf. Bei Ladengeschäften wird derzeit ein Zutritt nur erlaubt, soweit eine Person 20 qm Verkaufsfläche zur Verfügung hat. Bei einem großen Versammlungsaal wie hier beispielhaft genannt, reduziert sich bei einem solchen Flächenanspruch die ursprünglich zulässige Personenzahl von über 300, auf dann nur noch 25 Versammlungsteilnehmer, was eine Verringerung der zulässigen Teilnehmerzahl um ca. 91 % bedeutet und für die jeweilige Eigentümergemeinschaft entsprechend hohe Kosten für die Anmietung größerer Versammlungshallen mit sich bringt.

 

Zeitliche Auswirkungen:

Das Versammlungsverbot gilt – vorbehaltlich weiterer Verlängerungen – derzeit bis inklusive Freitag, den 29.05.2020. An diesen Tag schließt sich das Pfingstwochenende mit den bayerischen Pfingstferien und ein weiteres Wochenende an, sodass die Zeit bis inkl. 14.06.2020 nicht als Versammlungszeit in Betracht kommt. Es bleiben ab dem 15.06.2020 dann 6 Wochen bis zum 27.07.2020, dem Beginn der bayerischen Sommerferien. In diesen 6 Wochen – zwischen Pfingst- und Sommerferien – wären Versammlungen dann unter Einhaltung des erwähnten Konzepts zu den derzeit noch nicht bekannten und unabsehbaren Bedingungen und Auflagen denkbar. Die bayerischen Sommerferien, die dann vom 27.07.2020 bis zum 08.09.2020 andauern werden, stehen wiederum nicht als Versammlungstage zur Verfügung.

 

Auswirkungen durch die WEG-Reform 2020:

Wenn die derzeit im Bundestag gelesene „WEG-Reform 2020“ planmäßig zum 01.09.2020 in Kraft tritt, können nach dem derzeitigen Entwurf des neuen Wohnungseigentumsgesetzes zukünftig möglicherweise auch „Online-Versammlungen“ durchgeführt werden, was allerdings nach derzeitiger Fassung des Gesetzentwurfs voraussetzt, dass die jeweilige WEG durch einen Beschluss im Rahmen einer Präsenzversammlung für sich beschließt, zukünftig auch Online-Versammlungen anstelle von Präsenzversammlungen zu akzeptieren.

 

Fazit:

Aufgrund des derzeit noch nicht vorliegenden Konzeptes zur infektionsschutzkonformen Durchführung von Versammlungen in Zeiten der Corona-Pandemie und der genannten Auswirkungen ist derzeit nicht absehbar, wann und unter welchen Voraussetzungen ein Versammlungstermin für die Eigentümerversammlung ihrer individuellen WEG anberaumt werden kann. Wir bitten um Verständnis.

 

Bitte achten Sie auf sich und bleiben Sie gesund.

 

i. V. Alexander Hecken